Обязательной государственной регистрации подлежат предприятия

Главное в статье: "Обязательной государственной регистрации подлежат предприятия" с выводами и комментариями специалистов. Если требуется уточнение какого-то вопроса или актуализация данных на 2020 год, то обращайтесь к дежурному консультанту.

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Обязательность государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения впервые была установлена с введением в действие части первой ГК РФ 1 января 1995 г. (ст. 131).

Итак, государственная регистрация:

— это акт, имеющий юридическое значение, с которым связаны определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество;

— это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения права на недвижимость. Данный признак подчеркивает публичный характер государственной регистрации;

— это единственное доказательство существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности;

Комментируемым Законом установлены следующие виды государственной регистрации: регистрация прав, регистрация ограничений (обременений) прав, регистрация сделок.

Государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Государственной регистрации подлежат следующие виды сделок:

— договор об ипотеке — залоге недвижимого имущества (ст. 339 ГК РФ);

— договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);

— договор продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

— договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

— договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

— договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ);

— договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (например, договор аренды здания или сооружения подлежит регистрации, если он заключен на срок более одного года (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 651 ГК РФ);

— договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658 ГК РФ) и передачи недвижимости в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 13 комментируемого Закона регистрация ограничений (обременений):

— возможна по общему правилу только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП,

— может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц,

— производится по заявлению сторон, если ограничения (обременения) установлены соглашением,

— осуществляется по инициативе органов государственной власти и местного самоуправления, установивших ограничения (обременения) в публичных интересах,

— сопровождается обязательным уведомлением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении), если оно было зарегистрировано не по заявлению правообладателя.

Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения, из договора безвозмездного пользования недвижимостью, за исключением безвозмездного срочного пользования земельными участками на срок более одного года, из договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее одного года.

В некоторых случаях Законом предусмотрена государственная регистрация и сделки, и прав по этой сделке. К таким случаям относятся:

а) регистрация договора и перехода права собственности по договору продажи жилого помещения (ст. 558, 551 ГК РФ) или предприятия (ст. 560, 564 ГК РФ);

б) регистрация договора и перехода права собственности по договору мены жилых помещений или предприятий (ст. 567 ГК РФ);

в) регистрация договора и перехода права собственности по договору дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации. С 31 января 1998 г. действуют Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219.

До введения в действие комментируемого Закона сохранялся действующий порядок регистрации. Данный Закон установил, что обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие комментируемого Закона.

Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу комментируемого Закона, признаются юридически действительными. Регистрация таких прав проводится по желанию правообладателей.

Датой государственной регистрации прав, а также сделок с недвижимостью является дата внесения соответствующих записей в ЕГРП. Именно с этой даты считаются наступившими правовые последствия.

Так, договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным; право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда отчуждение имущества требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим, и т.д.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо установленных комментируемым Законом. Основания отказа в государственной регистрации прав прописаны в п. 1. ст. 13, п. 1. ст. 20 комментируемого Закона.

Комментируемой статьей установлена возможность заявителя, если он посчитает его необоснованным, обжаловать отказ в суд.

Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 Гражданского процессуального кодекса и юридическими лицами в соответствии с гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе.

При удовлетворении требования суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить регистрацию. При этом судом может быть установлено, в какой срок должна быть осуществлена такая регистрация. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении.

Читайте так же:  Особенности проведения аудиторской проверки

Так же обжаловано в суд может быть уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, которое может выражаться, например, в непринятии документов на регистрацию под различными предлогами.

Необходимость регистрации предприятия как имущественного комплекса

Для подтверждения права собственности и избежания любых судебных споров необходимо оформление государственной регистрации права собственности на предприятие.

Объект подпадает под данное определение, если располагается на довольно обширной территории, находящейся на протяжении более одного регистрационного округа.

Заявление и сопутствующие документы должны подаваться в федеральное управление по месту регистрации.

Составление и подача заявления о государственной регистрации прав

Заявление формируется в двух экземплярах. Заявителем может являться владелец предприятия, имеющий статус ИП или юридического лица.

Бланки заполняются с дачей максимального количества информации, в конце ставятся подписи.

Заявление оформляется по официально утвержденной форме, поэтому желательно заполнять его прямо в здании органа государственной регистрации.

Заявление и сопутствующие документы предоставляются заявителем при личном присутствии.

Также при необходимости возможно их направление почтой с обязательным указанием объявленной ценности. Дополнительно делается опись вложения.

Следует указать, что человек желает получить уведомление о получении письма.

Если необходимые документы направляются почтой, нужно предпринять дополнительные меры:

Потребуется нотариальное засвидетельствование подлинности подписи, которую заявитель поставил в заявлении.

Сделка при покупке здания предприятия, являющегося имущественным комплексом, должна быть составлена правильно и подтверждена в нотариальном порядке.

В случае выполнения роли заявителя уполномоченным лицом при том, что таковым является обладатель имущества или одна из сторон договора, то ограничиться оформлением доверенности в письменной форме нельзя.

Для принятия заявления потребуется доверенность, оформленная с участием нотариуса. Это необходимо, если в качестве заявителя выступает любое доверенное лицо, даже если оно является членом семьи заявителя, состоящим в близком родстве.

Вместе с заявлением предоставляется копия документа, с помощью которого может произойти идентификация личности. Если функции заявителя выполняет законный представитель, то его документы также потребуются.

В случае, если заявление написано от имени юридического лица, необходимо предоставление выписки из государственного реестра юридических лиц.

Этот документ заменяет копию паспорта или другое удостоверение личности. При наличии представителя потребуется документ, удостоверяющий его личность.

Регистрация договора аренды на предприятие как имущественный комплекс: перечень документов

  • Договор аренды.
  • Передаточный акт, который составляется по современному образцу.
  • Подтверждение согласия юридических лиц на ограничение предприятия как имущественного комплекса.

Документы для регистрации перехода права собственности на основании банкротства предыдущего владельца

  • Передаточный акт.
  • Заверенное комитетом кредиторов решение, предусматривающее особенности и сроки продажи предприятия.
  • Детальный отчет об оценке предприятия при его продаже кредиторами.

Документы, относящиеся к продаже предприятия (полный перечень бумаг, свидетельствующих о сделке купли-продажи).

  • Подтверждение реализации предприятия (информация об аукционах, конкурсах).
  • Уведомление о продаже предприятия лицам, которые приобрели его, используя собственное преимущественное право на покупку.

Виды сделок, предполагающих оформление обязательной госрегистрации

Сделки об отчуждении

Для регистрации сделки понадобятся разные документы

Подобный тип юридических действий основывается на том, что недвижимость передается в собственность. Сюда можно отнести:

  1. соглашения купли-продажи жилых помещений (квартир, домов) и их частей, долей на правах общей собственности на обозначенные имущественные объекты недвижимости, а также документы, предполагающие последующий выкуп жилья, которое было заложено теми, кто держит залог;
  2. договора об обмене жилых помещений (квартир, домов), а также их частей;
  3. соглашения, фиксирующие особенности дарения недвижимости, в том числе пожертвования;
  4. сделки ренты с возможностью осуществлять передачу недвижимых имущественных объектов под выплату ренты. Это относится и к договорам о пожизненном содержании с иждивением;
  5. договора, предполагающие аренду и последующий выкуп;
  6. договора, в соответствии с которыми предприятие можно продать, как имущественный комплекс.

При осуществлении любой сделки, касающейся отчуждения недвижимых объектов, следует произвести следующие действия: регистрацию сделки (закрепляется штампом, поставленным на договоре) и регистрацию прав собственности клиента, который приобретает (фиксируется выдачей соответствующего свидетельства и постановкой второго штампа на договоре).

Сделки, не предполагающие перехода прав

Подобные сделки предполагают наличие ограничений (обременении) прав. Такие соглашения преследуют определенную цель – возможность передать недвижимое имущество в залог или пользование. К ним следует отнести:

  1. договора аренды: возможность выдавать в аренду здания, сооружения, нежилые помещения, земельные наделы и даже лестные участки на срок от одного года;
  2. договор, предполагающий аренду предприятий как имущественных комплексов;
  3. договора субаренды;
  4. сделки, предполагающие залог объектов недвижимости. Сюда же причисляются сделки по залогам прав аренды недвижимости;
  5. договоры, в соответствии с которыми можно участвовать в долевом строительстве. Иными словами, подобный тип договора не представляет собой сделку с недвижимостью, так как на период составления подобного документа объекта долевого строительства как объекта недвижимости пока не существует.


Регистрируемая сделка об ограничении (обременении) считается действительной после постановки штампа на подтверждающем факт документе.

Важно! Залог – особая сделка, за которой не предусмотрено отчуждения. Если имущественный объект передан в залог, то это не означает, что права собственника на этом прекращены.

В случае, если должник уклоняется от выполнения своих обязанностей, обеспечивающих залог, объекты, заложенные им, переходит к залогодержателю только в том случае, если будет составлена новая сделка, например, соглашение, предполагающее приобретение заложенного имущественного объекта.

Основной перечень документов, необходимых для государственной регистрации

Уведомление о решении уполномоченного государственного органа о придании предприятию статуса имущественного комплекса или первоначального его создания в этом виде.

В документе обязательно следует перечислить полный состав всех компонентов имущественного комплекса.

Акт инвентаризации, в котором подробно расписаны все элементы предприятия, которые важны для придания ему статуса имущественного комплекса.

Составляется бухгалтерский баланс. Предоставленные в нем сведения проверяются и при точном совпадении подтверждаются посредством вызова независимого аудитора, который должен после тщательной проверки выдать документ с собственной подписью и заверением в удостоверении подлинности приведенной информации.

Акт, подтверждающий проведение полных расчетов с покупателями, а также лицами, предоставляющими кредиты. Второй пункт важен, если в документации есть факт взятия кредита в банке.

Документы, являющиеся удостоверением полномочий лиц, которые проводили анализ и подтверждали подлинность акта инвентаризации, осуществляли сверку бухгалтерского баланса. Во всех данных документах обязательно указываются полные сведения о конкретном предприятии.

Предоставленная информация в разных источниках должна быть идентичной. Даже минимальные расхождения в заполнении полей недопустимы.

Помимо основного перечня документов, в обязательном порядке подаются и остальные, состав которых диктуется конкретной сделкой.

В зависимости от повода для регистрации предприятия, необходимо подготовить конкретные бумаги и приложить их к комплекту документов.

Читайте так же:  Как узнать закрыта ли организация в налоговой

Государственная регистрация приватизации предприятия как имущественного комплекса

  • Документы, аргументирующие повод перехода права собственности к конкретному владельцу.
  • Отчет о проведении оценки имущества.
  • Перечень условий, при соблюдении которых возможна приватизация предприятия.
  • Подтверждение одобрения прогнозного плана.
  • Документ, в котором объявлены условия приватизации предприятия.
  • Подтверждение полного погашения всех долгов. Оно необходимо только при наличии кредитной истории у предприятия.
  • Подтверждение одобрения сделки, если в конкретном случае это признано необходимым.
  • Подписанное согласие супруга на осуществление сделки, если проводит ее ИП.

Документы, подтверждающие куплю-продажу предприятия и приводящие основания для перехода права собственности к новому владельцу

  • Договор купли-продажи.
  • Передаточный акт.
  • Документы, подтверждающие одобрение сделки органами государственной власти, если есть необходимость в конкретном случае.
  • Согласие второго супруга. Оно необходимо для ИП, если сделка проводилась от его имени, а не от юридического лица.

Трудности, возникающие при регистрации прав на предприятие

Сделки, которые относятся к приобретению права собственности на предприятие, подлежат обязательной государственной регистрации:
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Подписание договора аренды.
  • Договор о внесении залога при взятии имущества в ипотеку.
  • Договор, предусматривающий передачу имущества под ренту.

Теоретически, в перечень обязательных сделок, предусматривающих регистрацию права собственности на имущество, входит заключение договора дарения.

В рамках текущего законодательства РФ это невозможно, так как объекты предпринимательской деятельности не могут преподноситься в дар.

Основные правила подачи заявления онлайн

Заявление о государственной регистрации прав, а также остальные документы, которые необходимы для урегулирования вопросов, связанных с предприятием, представляющим собой имущественный комплекс, можно предоставить в орган, осуществляющий регистрацию посредством Интернета.

Государственную регистрацию права собственности можно осуществить через единый портал «Госуслуги».

Документы отсылают в форме электронных копий, если это не запрещается нормативными актами, например, регионального масштаба.

Все документы и копии обязательно подтверждаются квалифицированной электронной подписью.

Они предоставляются в полном объеме и загружаются через единый портал государственных услуг.

Необходимо в дальнейшем выждать время рассмотрения, как и при подаче документов очно.

В спорных ситуациях потребуется личное присутствие в федеральном регистрирующем органе при подаче дополнительных документов.

Общее понятие государственной регистрации

Государственной регистрации подлежат сделки с недвижимостью

Если руководствоваться общепринятыми положениями, то важно отметить, что сделки не предусматривают никакую госрегистрацию. Но тем не менее, законодательство предполагает и определенные исключения, в соответствии с ними некоторым операциям проходить подобную процедуру с недвижимыми объектами все же придется.

Проведение государственной регистрации возможно осуществлять в любом пунктее нашей страны. Все тонкости этого процесса обозначены в Гражданском Кодексе РФ Федерального закона №122-Ф3 от 21.07.1997 г.

В основе процедуры госрегистрации лежит юридический акт, согласно которому государством признается и подтверждается необходимость возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.

Как правильно подать заявление на бумажном носителе?

Документы, которые предоставляются в обычном бумажном варианте, должны подаваться минимум в двух подлинниках.

По окончании регистрации один из оригиналов возвращается к хозяину, а другой оставляется для помещения в перечень правоустанавливающих документов.

Необходимо дополнительно предоставить копии актов государственной власти, копии распоряжения суда, подтверждающих принадлежность собственности заявителю.

Они также должны подаваться не менее, чем в двух экземплярах.

Один из них в обязательном порядке возвращается заявителю для возможности дальнейшего предъявления.

Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту «Кредитный договор с банком», где подробно объясняется — что включает в себя полная стоимость кредита

Или ТУТ вы узнаете процедуре ликвидации ООО

Как получить срочную выписку из ЕГРЮЛ:

Где регистрируются подобные сделки

Федеральная Регистрационная служба занимается регистрацией сделок

Осуществление процедуры госрегистрации договоров находится исключительно во власти Федеральной Регистрационной службы РФ (ее территориальных представительств).

Поэтому обращаться с этим вопросом нужно только в данную инстанцию. Никаким иным органам исполнительной власти не предоставляются полномочия проводить подобные операции.

Значение госрегистрации

Заключение договора можно посчитать состоявшимся с той самой минуты, когда была проведена его регистрация. В ситуациях, когда положение, обозначенное п.3 ст.433 ГК РФ, не соблюдается, то в каких-то случаях это может повлечь факт незаключенности сделки, в иных – под сомнением оказывается ее действительность.

Исходя из этого, даже в тех ситуациях, когда договор будет заверен нотариусом по всем правилам и нормам, тем не менее, он окажется лишенным юридической значимости, если процедуры регистрации государством оформлено не было.

Видео (кликните для воспроизведения).

Госрегистрация представляет собой единственное подтверждение существующих прав на недвижимость, имеющих регистрацию, оспаривание коих допускается исключительно в судебном порядке.

Сделка будет относится к категории зарегистрированных с того момента, как только соответствующая запись появится в Едином государственном реестре прав.

Документы, необходимые для регистрации права собственности на основании приобретения предприятия в ипотеку

  • Договор об ипотеке.
  • Необходимо подготовить подтверждение о выплате залога.
  • Отчет об оценке имущества. Обычно при взятии ипотеки данное действие проводится в обязательном порядке.
  • Подтверждение одобрения сделки, если это необходимо в конкретном случае.
  • Документ, в котором залогодержатель подтверждает согласие на оформление договора ипотеки.

Особенности регистрации права собственности на предприятие как имущественный комплекс

Все представленные документы проходят проверку на подлинность.

Возможно придется сразу подготовить дополнительные бумаги, если какие-либо данные потребуют обновления или разъяснения.

Следует помнить, что сотрудники регистрирующего органа могут проверять подлинность только всех заключенных сделок.

Ставить под сомнение правомерность обстоятельств, которые привели к приобретению предприятия, а также пытаться опровергнуть любые имущественные права лица они не имеют права.

Государственная регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс необходима, если предприниматель собирается использовать объект в целях бизнеса.

Любые сделки от имени организации можно будет правомерно совершать только после этой процедуры.

При переходе прав на имущественный комплекс к каком-либо лицу им также автоматически приобретается возможность распоряжаться по собственному усмотрению каждым отдельным объектом недвижимости.

Человек имеет право совершать сделки от имени целого комплекса и от каждого объекта, входящего в его состав.

При регистрации перехода права собственности на предприятие или его часть, например, при банкротстве ИП, а также при официальном оформлении передачи права собственности, то есть при добровольной продаже предприятия, к примеру, после совершения сделки купли-продажи необходимо внесение записей о новом владельце работниками регистрирующего органа, находящегося в ближайшем расположении от предприятия.

Читайте так же:  Налоговая статус регистрации юридического лица

У нового собственника есть законное право требовать внесения информации о сменившемся владельце совершенно бесплатно.

Согласно действующим правилам, государственной регистрации подлежит приобретение или переход права собственности на предприятие или его часть в обязательном порядке.

Только после прохождения этой процедуры можно будет легально вести бизнес от имени организации.

Статья 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним

Статья 22. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним

В соответствии с пунктом 1 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации, предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В силу прямого указания закона предприятие как имущественный комплекс является объектом недвижимости.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Регистрация прав на отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с такими объектами подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) в общем порядке, предусмотренном комментируемым законом, в территориальном органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения данных объектов (пункт 1 комментируемой статьи).

В том случае, если к моменту регистрации ограничения (обременения) прав на объект недвижимого имущества, сделки в отношении объекта недвижимости, данный объект включен в состав предприятия как имущественного комплекса и данное предприятие зарегистрировано в порядке, предусмотренном настоящим законом, взаимодействие между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Служба) и территориальным органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — территориальный орган Службы) осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 20 Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами (далее — Правила, утверждены Приказом Министерства юстиции России от 4 марта 2005 г. N 16, в редакции Приказа от 20 декабря 2007 г. N 245).

Так, на основании выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, направленной территориальным органом Службы, Службой заполняется лист об изменениях, в котором указываются предусмотренные Правилами сведения. Заполненный лист записи об изменениях прилагается к подразделу I-5 соответствующего раздела ЕГРП. В срок, не превышающий трех дней со дня внесения соответствующих изменений в ЕГРП, о произведенных изменениях в письменной форме уведомляется правообладатель (пункт 20 Правил). Таким образом, в описанном случае не требуется подача правообладателем заявления о внесении изменений в ЕГРП.

В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводятся Службой (пункт 2 комментируемой статьи, пункт 1 статьи 9 настоящего закона).

Исходя из толкования статьи 132 Гражданского кодекса РФ, предприятием как объектом недвижимости может быть имущественный комплекс, как содержащий в своем составе недвижимые вещи, так и не включающий в себя таких вещей или прав на них.

Комментируемый закон не содержит изъятий в отношении регистрации предприятия как имущественного комплекса, не содержащего в своем составе объектов недвижимого имущества и (или) прав на них. Особенностью регистрации такого предприятия является то, что в соответствии с подпунктом 4 пункта 7 Правил, пунктом 32-5 Правил ведения ЕГРП (утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, в редакции Постановлений Правительства РФ от 23.12.1999 N 1429, от 03.10.2002 N 731, от 03.09.2003 N 546, от 12.11.2004 N 627, от 22.11.2006 N 710), в графу «Состав» подраздела I-5 ЕГРП вносятся слова «Объекты недвижимого имущества отсутствуют».

Следует отметить, что регистрация предприятия как имущественного комплекса, не имеющего в своем составе объектов недвижимости и (или) прав на них, в порядке, предусмотренном комментируемым законом, практически не производилась. Представляется, что причиной этого является наличие в действующем гражданском законодательстве достаточного количества инструментов для совершения сделок с входящими в имущественный комплекс предприятия движимыми вещами.

Для государственной регистрации права на предприятие как имущественный комплекс в Службу представляются следующие документы (примерный перечень):

— Нотариально удостоверенная доверенность. Доверенность, выданная юридическим лицом, должна быть подписана руководителем юридического лица и содержать печать юридического лица.

— Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины.

— Учредительные документы юридического лица. Свидетельства о постановке на налоговый учет, о регистрации юридического лица. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, выданная не позднее, чем за месяц до даты обращения с заявлением о государственной регистрации прав.

— Справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу.

— Свидетельства о регистрации прав на объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия.

— Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документы, представляемые на государственную регистрацию.

— Акт инвентаризации предприятия;

— Бухгалтерский баланс с приложениями;

— Заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

— Перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указание кредиторов, характера, размеров и сроков их требования.

— Документы, содержащие описание объектов недвижимости, входящих в состав предприятия (кадастровые паспорта объектов).

В соответствии с пунктом 2 комментируемой статьи, зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

Как уже указывалось выше, порядок взаимодействия Службы и территориальных органов Службы, особенности ведения ЕГРП в таких случаях регламентируется разделом III Правил внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в ЕГРП и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами.

Читайте так же:  Распределение прибыли в ооо с одним учредителем

После приема заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним во все разделы ЕГРП, открытые на входящие в состав предприятия объекты недвижимости, вносятся записи о наличии правопритязаний. С этой целью Служба не позднее следующего рабочего дня с даты приема документов на государственную регистрацию права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним направляет в территориальный орган Службы сообщение, содержащее сведения о принятии документов на государственную регистрацию, а также запрос о наличии зарегистрированных прав, ограничений (обременений) прав на объект, входящий в состав предприятия, о наличии поступивших в территориальный орган Службы решений (постановлений, определений) о наложении ареста на данные объекты недвижимости или запрета совершать с ними определенные действия, в том числе регистрационные действия, о наличии в ЕГРП актуальных записей о правопритязаниях в отношении данного объекта, а также о заявленных в судебном порядке правах требования на указанный объект (пункт 14 Правил).

Территориальный орган Службы не позднее следующего рабочего дня с момента получения запроса Службы направляет в Службу выписку из ЕГРП, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости, входящий в состав предприятия, ограничениях (обременениях) прав на него, о наличии правопритязаний и заявленных в судебном порядке правах требования.

В данную выписку включаются, в частности, сведения о наличии поданных на государственную регистрацию сделки, обременения документов в отношении объекта недвижимости, включаемого в состав предприятия, если государственная регистрация по данному поданному пакету документов не произведена, а также сведения о наличии запретов или арестов, наложенных компетентными органами. Копия решения (постановления, определения) о наложении запрета или ареста прилагается к выписке.

Если после направления территориальным органом Службы выписки из ЕГРП поступило решение (постановление, определение) о наложении ареста на входящий в состав предприятия объект недвижимости, о запрете совершать определенные действия с данным объектом, в том числе регистрационные действия, территориальный орган Службы не позднее следующего рабочего дня с момента поступления указанного решения (постановления, определения) направляет в Службу его копию (пункт 16 Правил).

Служба не позднее следующего рабочего дня с момента проведения государственной регистрации перехода права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним направляет в территориальный орган Службы выписку из ЕГРП, на основании которой территориальный орган Службы:

1) в графу «Особые отметки регистратора» подраздела I раздела ЕГРП, открытого на объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия, вносит слова «Включен в состав предприятия»;

2) при проведении Службой государственной регистрации перехода права на предприятие в подраздел II-1 ЕГРП вносит запись о переходе права на объект недвижимости;

3) при проведении Службой государственной регистрации ограничения (обременения) права, договора, на основании которого возникло ограничение (обременение) права на предприятие, вносит в подраздел III ЕГРП запись об ограничении (обременении) права на объект недвижимого имущества (например, при государственной регистрации Службой договора аренды предприятия или договора об ипотеке предприятия, ипотеки предприятия, возникшей на основании закона, запись об аренде вносится в подраздел III-1 ЕГРП, а запись об ипотеке — в подраздел III-2 ЕГРП) (пункт 17 Правил).

При принятии решения о прекращении государственной регистрации, отказе в государственной регистрации права, ограничения (обременения) права на предприятие, сделки с ним Служба не позднее следующего рабочего дня с момента направления заявителю уведомления о прекращении государственной регистрации или сообщения об отказе в государственной регистрации направляет в территориальные органы Службы заверенную надлежащим образом копию указанного уведомления или сообщения, на основании которой территориальный орган Службы в графе «Особые отметки регистратора» подраздела II-1 ЕГРП погашает запись о правопритязании (пункт 19 Правил).

При прекращении предприятия как объекта права и закрытии соответствующего раздела ЕГРП Службой в течение следующего рабочего дня с момента совершения указанного действия в территориальный орган Службы направляется выписка из ЕГРП (приложение N 5), на основании которой территориальный орган Службы погашает в графе «Особые отметки регистратора» подраздела I ЕГРП запись о нахождении объекта недвижимого имущества в составе предприятия.

Запись о нахождении объекта недвижимого имущества в составе предприятия также погашается территориальным органом Службы при проведении государственной регистрации перехода от правообладателя предприятия права на данный объект к иному лицу (не в составе предприятия) (пункт 21 Правил).

Правила, принятие которых предусмотрено пунктом 3 комментируемой статьи, были утверждены Приказом Министерства юстиции России N 16 от 04 марта 2005 года. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним до издания указанного нормативного акта осуществлялась в общем порядке, предусмотренном комментируемым законом и Правилами ведения ЕГРП.

Виды сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации

Виды сделок с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Обязательной государственной регистрации подлежат следующие операции с недвижимостью:

1.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).

2.Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ).

3.Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).

4.Договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), а также отказ от принятия дара (п. 2 ст. 573 ГК РФ).

5.Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

6.Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ).

7.Договор аренды недвижимого имущества, в том числе участка лесного фонда, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

8.Договор субаренды недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Читайте так же:  Смена учредителя через эцп

9.Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

10.Договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

11.Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ).

12.Договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ).

13.Договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.).

14.Соглашения об изменении и расторжении вышеуказанных договоров (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а также соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации.

Если одна сторона уклоняется от государственной регистрации

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести соответствующее решение о регистрации сделки. В этом случае сделку регистрируют в соответствии с решением суда. При этом сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации

Дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (комнаты); доля в праве общей собственности на дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры; предприятия

Жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (комнаты); доля в праве общей собственности на дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры

Недвижимое имущество; доля в праве общей собственности на объекты недвижимости

Отказ от принятия дара

Недвижимое имущество; доля в праве общей собственности на объекты недвижимости

Отказ совершают в письменной форме

Договор участия в долевом строительстве

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимости

Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением

Недвижимое имущество, в том числе участок лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ)

За исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ)

За исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ)

Здание (помещение) или сооружение; земельный участок; предприятие

Заключенный на срок не менее 1 года

Здание (помещение) или сооружение; земельный участок

Заключенный на срок не менее 1 года

Договор безвозмездного пользования

Участок лесного фонда

П. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ

Договор об ипотеке

Недвижимое имущество; залог права аренды недвижимости; предприятие

Кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор

Соглашения об изменении и расторжении договоров, требующих государственной регистрации

Соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации

Сделки, подлежащие государственной регистрации – все тонкости непростого юридического вопроса

Ввиду особенностей российского законодательства, некоторые операционные действия с недвижимыми объектами обязательно требуют госрегистрации. Сведения о том, какие сделки подлежат государственной регистрации, а какие нет, интересует многих. Попробуем разобраться с подобным вопросом детально.

Дополнительные сделки

Сделка считается заключенной с момента заверения ее штампом (печатью)

В случае надобности к тем сделкам, которые уже зарегистрированы, возможно осуществить составление дополнительных соглашений, так называемых акцессорных. Особенности подобных документов заключаются в том, что они предусматривают вероятность изменить правоотношения по тем сделкам, которые были заключены ранее:

  1. уступительные требования по соглашениям, регистрация которых была осуществлена ранее. Сюда же относятся и договора, подтверждающие участие в долевом строительстве;
  2. осуществление долгового перевода по сделкам, которые уже были зарегистрированы;в) перенаем, предполагает передачу прав и обязанностей по договору аренды;
  3. соглашение, в соответствии с которым допускаются какие-либо изменения в договоре, регистрация которого была осуществлена ранее;
  4. в случае, если одаряемый отказывается принимать причитающийся ему дар.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК определено, что совершение соглашения, содержащего информацию касательно изменений или расторжении договора, осуществляется в аналогичной форме, что и сам договор, но только в том случае, если правовых актов иного плана не вытекает.

Однако частью формы соглашения государственная регистрация не является. Данный факт представляет свидетельство того, что соглашение об изменении или расторжении подлежащих регистрации договоров также требует регистрационных действий.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 (п. 9) обозначил, что соглашение, в основе которого изменение суммы плату за аренду, обязательно к регистрации, так как представляет собой неотъемлемую часть соглашения аренды и вносит изменения в содержание и условия обременения, порождающиеся договорами аренды.

Интересный факт: когда речь идет о заключении соглашений, направленных на изменение и дополнение договорных условий об ипотеке, в данные регистрационной записи, касающиеся ипотеки, вписываются соответствующие изменения и дополнения, а это представляет собой уже совершенно иную регистрационную составляющую, отличную от регистрации сделки.

При регистрации не нужно предоставлять соглашения, свидетельствующие о том, что заключенные ранее договора были расторгнуты. Поскольку в качестве предмета подобных документов выступает прекращение обязательств со стороны обоих участников, необходимо осуществление погашения регистрационной записи о сделке и ограничении (обременении), которое лежало в ее основе.

Так, основываясь на соглашении, в основе которого находится расторжение договора аренды, необходимо погасить записи об аренде. Однако, в том случае, когда в соглашении о расторжении обозначены условия возврата имущества, приобретенного по расторгаемой сделке имущества, то необходимо позаботиться о регистрации перехода права к лицу, которому осуществляется возврат недвижимости (получателю ренты, продавцу).

Имея представление о том, какие сделки требуют государственной регистрации, просвещенным гражданам удастся избежать нелепых или непредвиденных ситуаций, в которых они могут оказаться по незнанию.

Немного о государственной регистрации — в видеоматериале:

Видео (кликните для воспроизведения).

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источники

Обязательной государственной регистрации подлежат предприятия
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here